Introducción
El 12-octubre-2013 en la ciudad de Medellín, se produjo el colapso de la torre 6 del emblemático conjunto residencial Space ubicado en uno de los sectores de mayor valorización de la ciudad. “Diferentes estudios patológicos aportados como pruebas en los procesos judiciales concluyeron que el desplome de la torre se dio por inconsistencias en el diseño estructural en relación con la norma; y deficiencias en el dimensionamiento y en el diseño de columnas, vigas y placas”a. Esta tragedia dejó como saldo 12 personas fallecidas y alrededor de 160 familias que vieron sus apartamentos en ruinas. Dado lo anterior, y después de un análisis detallado de la situación actual de las obras civiles en Colombia y en particular el sector vivienda, el Gobierno Nacional expide el 13-julio-2016 la ley 1796 llamada también Ley de Vivienda Segura, en la cual se establecen medidas enfocadas a la protección del comprador de vivienda, el incremento de la seguridad de las edificaciones, entre otras consideraciones.
Argumentos
La ley 1796 tiene como objeto generar medidas enfocadas a la protección del comprador de vivienda, el incremento de la seguridad de las edificaciones y el fortalecimiento de la función pública que ejercen los curadores urbanos. Esta ley se orienta principalmente en 5 aspectos:
1.Revisión independiente de diseños.
2.Supervisión Técnica Independiente.
3.Eliminación de excepciones para no revisar o supervisar proyectos.
4.Fortalecimiento del régimen de responsabilidad de profesionales que participan en el proceso constructivo.
5.Amparo de perjuicios patrimoniales a los compradores de vivienda.
Esta ley entró a regir un año después de su promulgación, es decir 13-julio-2017. Específicamente para el amparo de perjuicios patrimoniales a los compradores de vivienda, ha tenido varias prórrogas en su implementación, teniendo como última consideración la enmarcada en el decreto 1617 del 4-octubre-2023. Entre los puntos decretados se tiene lo siguiente:
1. Para los proyectos ubicados en los municipios y distritos que conforman las aglomeraciones urbanas de Bogotá D.C. y de Medellín en los cuales la licencia de construcción en la modalidad de obra nueva sea o haya sido radicada en legal y debida forma, con posterioridad
a Periódico El Colombiano. 10 años de la caída del edificio Space. 12-octubre-2023.
al 31 de diciembre de 2021 seguirá aplicando la obligatoriedad de contar con alguno de los
mecanismos de amparo. Los municipios que conforman las mencionadas aglomeraciones corresponden a Bogotá D.C., a los municipios de Bojacá, Cajicá, Chía, Cogua, Cota, Facatativá, Funza, Gachancipá, Guatavita, La Calera, Madrid, Mosquera, Nemocón, Sesquilé, Sibaté, Soacha, Sopó, Sutatausa, Tabio, Tausa, Tocancipá y Zipaquirá del departamento de Cundinamarca; y a Medellín, Barbosa, Bello, Caldas, Copacabana, Envigado, Girardota, Itagüí, La Estrella y Sabaneta del departamento de Antioquia.
2. Se suspende su aplicación hasta el 30 de junio de 2024 para los proyectos de vivienda nueva ubicados en los municipios y distritos que conforman las aglomeraciones urbanas de Barranquilla, Bucaramanga, Cali, Cartagena y Cúcuta.
3. Se suspende su aplicación hasta el 30 de junio de 2025 para los proyectos de vivienda nueva ubicados en los demás municipios y distritos del país.
La obligación de amparar perjuicios dentro de los diez (10) años siguientes a la expedición del certificado técnico de ocupación de una vivienda nueva, aplica si el edificio perezca o amenace ruina, en todo o parte, por vicio de construcción, o por vicio del suelo, o por vicio en los materiales, de acuerdo con el numeral 3 del artículo 2060 del código civil. El constructor o el enajenador de vivienda nueva, estará obligado a cubrir (reparar, resarcir) los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios que se vean afectados, esto se da a través de la póliza decenal expedida por la aseguradora.
Es importante aclarar que la póliza decenal aplica para los proyectos que se vayan a transferir a terceros, por lo que si el proyecto es para uso propio, no es necesaria la expedición de la garantía, siempre y cuando no transfiera a ningún título cualquiera de las unidades de vivienda durante el término en que se debe garantizar el amparo de perjuicios patrimoniales.
La documentación inicial que requieren las aseguradoras para iniciar el proceso de vinculación del proyecto para posteriormente expedir la póliza decenal (Después de expedido el Certificado Técnico de Ocupación CTO) es entre otras, la siguiente: Formulario de solicitud de seguro, memoria descriptiva del proyecto, informe geotécnico o estudio de Suelos, diseñadores, revisor estructural, constructor, estados financieros de los dos últimos años, presupuesto, cronograma del proyecto, indicar la firma con la que realizará la supervisión técnica independiente, entre otra información.
Cabe aclarar que este proceso se da desde la fase preoperativa, es decir, que antes del inicio de actividades de obra, el Constructor o Enajenador de Vivienda, debe entregar toda la información y/o documentación solicitada por la firma aseguradora, con el fin de indicar si está acorde con sus solicitudes y si al finalizar el ejercicio de construcción (Después de emitir el CTO), se expedirá la póliza decenal, o por el contrario, dadas las incertidumbres en la información y/o documentación, así mismo con de su construcción, ellos se abstendrán de expedirla.
La Supervisión Técnica Independiente STI juega un papel fundamental en el proceso de expedición de esta garantía. Inicialmente, las empresas aseguradoras trabajan de la mano de la STI, para lo cual éstas deberán estar inscritas en su base de datos como empresas o personas naturales que pueden ejercer este rol en la obra de construcción.
Las empresas aseguradoras solicitan en todas las etapas del proceso de construcción (Previa, inicio, ejecución, entrega final), informes periódicos a la STI, con la finalidad de corroborar que todas las actividades de la obra como son: Movimientos de tierra, contenciones, cimentación, estructura y elementos no estructurales de la edificación, estén cumpliendo con los diseños, planos y especificaciones técnicas enmarcadas en la licencia de construcción y de acuerdo con la norma sismo-resistente. El veedor de todos los procesos constructivos para las empresas aseguradoras es el supervisor técnico independiente.
Según el título I.2.2.2. de la NSR-10 con anterioridad a la expedición del CTO, se deben suscribir ante el ente regulador urbano (Curaduría, oficinas de planeación), los planos récord de la cimentación y la estructura de la edificación, en los cuales quedará consignado la información de la obra tal como quedó construida, que incorporan todas las modificaciones que se realizaron en el proceso de ejecución.
El Certificado Técnico de Ocupación se expide una vez concluidas las obras de construcción de la cimentación, la estructura y los elementos no estructurales de la edificación aprobadas en la respectiva licencia de construcción y previamente a la ocupación de las nuevas edificaciones. Este documento se debe expedir bajo la gravedad de juramento y debe contener la siguiente información (De acuerdo con el título I.4.3.8 de la NSR-10):
a) Declaración juramentada por parte del Supervisor Técnico Independiente.
b) Respecto al Supervisor Técnico Independiente.
c) Respecto al proyecto objeto de la certificación.
d) Respecto a la licencia o licencias de construcción.
e) Respecto a los profesionales responsables que suscriben la licencia de construcción.
f) Respecto a los planos utilizados en la construcción.
g) Respecto a las fechas de iniciación y terminación de la Supervisión Técnica Independiente sobre la cimentación, estructura y los elementos no estructurales.
h) Anexos. Los titulares de licencias de construcción, constructores responsables y enajenadores de vivienda que permitan la ocupación de edificaciones nuevas sin haber protocolizado y registrado la certificación técnica de ocupación, serán sancionados con multas sucesivas mensuales de 25 smlmv sin que en ningún caso supere los 300 smlmv. Estas multas se aplicarán por cada unidad privada.
Conclusiones
➢Después de lo sucedido en el edificio Space, se expidió la ley 1796 (Vivienda Segura), que tiene entre otros aspectos, generar una protección del comprador de vivienda e incrementar la seguridad de las edificaciones.
➢Para los proyectos ubicados en los municipios y distritos que conforman las aglomeraciones urbanas de Bogotá D.C. y de Medellín en los cuales la licencia de construcción en la modalidad de obra nueva sea o haya sido radicada en legal y debida forma, con posterioridad al 31 de diciembre de 2021, están en la obligación de contar con póliza decenal. Hasta el 30 de junio de 2024 para los proyectos de vivienda nueva ubicados en los municipios y distritos que conforman las aglomeraciones urbanas de Barranquilla, Bucaramanga, Cali, Cartagena y Cúcuta. Se suspende su aplicación hasta el 30 de junio de 2025 para los proyectos de vivienda nueva ubicados en los demás municipios y distritos del país.
➢La obligación de amparar perjuicios dentro de los diez (10) años siguientes a la expedición del certificado técnico de ocupación de una vivienda nueva aplica si el edificio perezca o amenace ruina.
➢Si el proyecto es para uso propio, no es necesaria la expedición de la garantía, siempre y cuando no transfiera a ningún título cualquiera de las unidades de vivienda durante el término en que se debe garantizar el amparo.
➢El acompañamiento tanto de la empresa aseguradora, como de la STI, se debe realizar desde la parte preoperativa (con el fin de validar toda la información y documentación del proyecto), hasta la finalización de la estructura y elementos no estructurales.
➢Las aseguradoras solicitan del proyecto información de los profesionales a cargo de los diseños, revisión de diseños estructurales, construcción, supervisión técnica independiente. Además solicitan presupuesto de obra, programación, licencias, entre otros.
➢El seguro decenal se expide posterior a la expedición del Certificado Técnico de Ocupación (CTO), el cual lo debe generar la Supervisión Técnica Independiente una vez concluidas las actividades de cimentación, estructura y elementos no estructurales, de acuerdo con los parámetros establecidos en el título I.4.3.8 de la NSR-10.
➢Con anterioridad a la expedición del CTO, se deben suscribir ante el ente regulador urbano (Curaduría, oficinas de planeación), los planos récord de la cimentación y la estructura de la edificación en los cuales quedará consignado la información de la obra tal como quedó construida.
➢Los titulares de licencias de construcción, constructores responsables y enajenadores de vivienda que permitan la ocupación de edificaciones nuevas sin haber protocolizado y registrado la certificación técnica de ocupación, serán sancionados con multas sucesivas mensuales de 25 smlmv sin que en ningún caso supere los 300 smlmv. Estas multas se aplicarán por cada unidad privada.
➢Las empresas aseguradoras trabajan de la mano de la Supervisión Técnica Independiente, por lo que éstas deben estar inscritas en la base de datos de ellas, con toda la documentaciónde soporte. En el caso particular de la empresa Interventoría Promoción y Construcción de
Proyectos S.A.S. (IPC), está inscrita en la base de datos de las aseguradoras, entre las cuales se tienen a Sura, Axa Colpatria, Bolívar, Seguros Mundial.
Bilbiografía
➢Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente (NSR-10).
➢Ley 1796 de 2016.
➢Decreto 945 de 2017.
➢ABC Ley 1796/16. Ley de Vivienda Segura.
➢Decreto 1617 de 2023.
➢Periódico El Colombiano.
Escrito por: Ing. Civil Daniel Felipe Sánchez Galvis.